置业参谋:自持房源是租还是售

2011-08-18新乡楼市网

聪明的置业者往往在改善过程中将首套住房出租出去,用租金来帮助改善型房产还贷,即以房养房。具体到当下,面对观望气氛浓厚下价格低平的楼市,自持房源是应该出租还是应该出售?成为当下众多物业持有者共同关注的焦点问题。

    房屋持有人李先生:“我现在闲置一套河西区80平方米的房产,近几个月的房价有下降的趋势,利率又持续看涨。面对这种情况我犹豫是应该紧急抛售将资产变现,还是继续持有先出租出去换取租金?我在市场上挂牌试探了一下,现在观望情绪太重,看房的人少,成交就更困难。虽然出售较难,但是打电话前来询问房屋是否出租的中介蛮多的,所以根据当前情况,我决定将房屋暂时以每月2000元的租金出租出去,等到行情转好再卖”。

    投资人鲁女士:“我不太同意李先生的观点,你说很多中介主动给你打电话询问房屋是否出租,这一点在整个二手房市场并不具有普遍性,我在梅江的房子出租了很久,也没有成交。租赁市场火不火,不能一概而论,地段差的地方租金就更少,还不如直接卖掉划算。另外,我感觉房子是要租掉还是卖掉,关键要看持有人需要资金做什么”。卖房的都希望在市场好的时候卖掉,买房的也都希望在市场低的时候买入,现在的观望,正是因为当前价格说高不高说低也不低。“我个人是坚决支持把房子卖掉的,首先,我很明确,我卖掉房子是因为我看中了性价比更好的房子,需要钱用。其次,现在的租金是负利率水平,还没有银行存款的利息高,租出去不赚钱”。

    业内专家张武先生:天津流动人口较少,二手房市场的自住型占到80%-90%,出租的话租金上不来。结合影响租金价格构成的诸多因素,学术上一般认为,100个月的租金收益应相当于总价值,9年左右收回成本,也就是100万的房子一个月要租到1万,才能收回成本。而现实中,房屋的租金水平大大低于理论成本租金。相比起租赁市场,二手房买卖市场的价格保持着每年10%左右的攀升。基于以上分析,显然出租是收益较少的,但是在时下买卖行情不好的情况下,如果物业有出租价值可以由售转租,等行情上来再卖,因为房地产从一个较长的周期看会是持续增值的。

    主持人:究竟自持型物业是该租还是该售?似乎并没有完全的对与错之分,而关键在于租和售的用途。正如专家所言,如果物业持有人是为了升级改善自住,那么就应该将房屋变现抵做价款。而如果不急需改善自住,也不急需资金换做他用,那么就可以在市场低迷的阶段暂时转售为租来过渡,待市场转好再进行出售。

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